Haalbaarheid


Publicatie datum:

Inzicht verkrijgen in het begrip haalbaarheid

Gesponsorde koppelingen

Het ontwikkelen van gebouwen en gebieden is onlosmakelijk verbonden met haalbaarheid. Maar wat is nu eigenlijk haalbaarheid? En welke verschillende soort haalbaarheid zijn er? Is haalbaarheid te meten? In dit artikel wordt gepoogd antwoord te krijgen op deze en nog andere vragen.

Gesponsorde koppelingen

Wat is haalbaarheid?

Het woord haalbaar wordt in het woordenboek als volgt omschreven: Haal’baar bnw (bare) binnen het bereik van de mogelijkheden (Kramers,1995). En haalbaarheid: het haalbaar zijn: de haalbaarheid van een plan onderzoeken. (www.heelom.com,2009) Het onderzoeken of iets ook daadwerkelijk haalbaar is doe je doormiddel van een haalbaarheidsstudie. “Een haalbaarheidsstudie is een analyse van maatschappelijke, juridische, financieel-economische, functionele en technische aspecten van een voorgenomen project op basis van een voorlopig Programma van Eisen (PvE) om een beslissing te kunnen nemen over de eventuele realisatie van het project” (Nederlands Normalisatie Instituut, 1991). Kortom de haalbaarheid van een project is;

''Een succesvolle combinatie van de maatschappelijke, juridische, financieel-economische, functionele en technische aspecten gericht op het Programma van Eisen van dat project.’’

Om die succesvolle combinatie tot stand te brengen zal eerst duidelijk uiteengezet moeten worden wat de afzonderlijke aspecten precies inhouden. Kortom;

Wat houden de afzonderlijke soorten haalbaarheid precies in?

Maatschappelijke haalbaarheid                                                                                                          Wamelink spreekt in zijn boek inleiding bouwmanagement over de maatschappelijke haalbaarheid als hét doorslaggevende criterium bij projectontwikkeling. (Wamelink, 2008) Als er maatschappelijk gezien behoefte is aan nieuw of her te bestemmen vastgoed op een locatie biedt dit grote kansen voor de ontwikkeling.

Juridische haalbaarheid                                                                                                                      De juridische haalbaarheid wil zeggen dat er onderzocht moet worden of de voorgenomen vastgoed­ontwikkeling niet in strijd is met wettelijke bepalingen en regelgeving. De voornaamste zaken waar men ten allen tijden rekening mee dient te houden zijn het bestemmingsplan en het Bouwbesluit. (Wamelink, 2008)

Economische & financiële haalbaarheid                                                                                                                                         De financiële haalbaarheidsanalyse van een project onderzoekt de budgetten die zijn vastgelegd in de investeringsopzet in relatie tot de mogelijke opbrengsten en exploitatiekosten. Tevens kan een financieringsplan worden opgesteld, met bijvoorbeeld keuze uit koop, huur of lease. (Wamelink, 2008)

Functionele haalbaarheid                                                                                                                                                     Door er voor te zorgen dat het vastgoedobject in alle opzichten functioneel beantwoordt aan de wensen en eisen van de toekomstige gebruiker en eigenaren, maar ook aan de eisen die de omgeving (de context) stelt, wordt de functionele haalbaarheid vastgesteld. Het maken van een functioneel ontwerp is hierbij een goed (communicatie)middel. Een functioneel ontwerp is een twee- of driedimen­sionale weergave van de ruimtelijke vertaling van het Programma van Eisen. (Wamelink, 2008)

Technische haalbaarheid                                                                                                                      Technisch haalbaarheids­onderzoek richt zich voornamelijk op de haalbaarheid van de voorgenomen technische uitvoering (het daad­werkelijk bouwen) van het vastgoed. (Wamelink, 2008)

Dit zijn als het waren de vijf pijlers waarop de totale haalbaarheid van een project leunt.

''Hoe minder van deze vijf pijlers het project ondersteunt hoe wankeler het project zal zijn."

Tussen de afzonderlijke soorten haalbaarheid zit wel een bepaalde gradatie. Een project kan zowel juridische, economische, functionele en technische haalbaarheid bevatten maar als het project maatschappelijk niet haalbaar is zal het nooit een succes worden. Daarin tegen kun je stellen dat, als iets economisch of financieel niet haalbaar is maar het maatschappelijk belang wel zeer groot is het doormiddel van overheidsgelden etc. toch gerealiseerd kan worden. Bijvoorbeeld: Het Sydney Opera House in Australië ging ver boven het budget en was eigenlijk niet realiseerbaar. Maar doordat het een grote maatschappelijke waarde vertegenwoordigd,namelijk het symbool van de stad Sydney, is de financiële haalbaarheid ondergeschikt geworden aan de maatschappelijke haalbaarheid.

Wie maakt er gebruik van haalbaarheidsstudies en met welke reden?

Ontwikkelaars kunnen niet langer alleen op hun gevoel afgaan om te beslissen wat ze kunnen bouwen om potentiële geldschieters te verzekeren dat het project succesvol zal verlopen. Een goede haalbaarheidsstudie in het begin van het proces bevordert ontwikkelingsideeën, verbetert aanvankelijke concepten, en dient ervoor om risico te controleren. De ontwikkelaars zijn niet de enige spelers die van een haalbaarheidsstudie profiteren. Alle partijen wiens welzijn kan worden beïnvloed door het voorgenomen plan kunnen baat hebben bij een haalbaarheidsstudie. Hieronder worden er een paar kort toegelicht.

Ontwikkelaars en bouwers                                                                                                                                              De haalbaarheidsstudie wordt gebruikt door de ontwikkelaar van een project om te bepalen welke locatie voor ontwikkeling geschikt is en welk product het best voldoet op die locatie. Een ontwikkelaar zou een haalbaarheidsstudie later in het proces ook kunnen gebruiken om het product te verfijnen of om te weten te komen wat verkeerd ging. Waarom hét product niet verkoopt of verhuurt wordt zoals men verwacht had. (A. Smitz,D.L. Brett, 2002)

Investeerders en geldschieters                                                                                                          Financiële bronnen baseren zich op de marktanalyse om de financiële uitvoerbaarheid van het project te beoordelen, die een correcte basis voor een lening of een investering verzekert. De federaal gesteunde geldschieters eisen dat een marktstudie als deel van gepaste ijver wordt uitgevoerd. (A. Smitz,D.L. Brett, 2002)

Designers                                                                                                                                           Architecten, planners, binnenhuisarchitecten en anderen die betrokken zijn bij het ontwerp moeten zich realiseren wat het doel is van een ontwikkeling zodat stileren van het project, belevingswaarde, eigenschappen, eenheidsgrootte, etc., voor die desbetreffende markt geschikt zal zijn.(A. Smitz,D.L. Brett, 2002)

De lokale overheid                                                                                                                                                             Een marktanalyse zou kunnen helpen bepalen of een voorgesteld project door het publiek zal worden goedgekeurd de behoeften van het publiek zal dienen. Dergelijke informatie zou helpen de financiële gevolgen van een ontwikkeling te bepalen. (A. Smitz,D.L. Brett, 2002)

Over het algemeen worden de transacties gesteund door een schatting, maar soms wordt een rapport van de haalbaarheidsstudie gebruikt. Het onderzoek kan een verkoopprijs voor een voltooid project of van een stuk grond weergeven. De waarde van grond wordt bepaald door een analyse op een vergelijkbaar afgerond project. De waarde van die grond wordt bepaald en zo kan de waarde van de grond van de verkopende partij of de koper ook worden bepaald. (A. Smitz,D.L. Brett, 2002)

Elke partij heeft afzonderlijk een of meerdere redenen om een haalbaarheidstudie te laten doen. Iedere partij heeft baat bij een of meerdere eerder genoemde ‘'pijlers'' om zijn deel van het project tot een succes te maken. Maar wat voor iedereen telt is het grote geheel. Alleen met elkaar kunnen ze het project tot een succes maken.

 ‘'Door de haalbaarheid van een project vooraf in kaart te brengen verminder je risico's en bevorder je de kwaliteit van het proces."


Auteursinformatie


Geschreven artikelen: 1
Leden aangebracht: 0

Meer uit de categorie financieel

Contactloos betalen via NFC bereikt keerpunt

Volgens Visa groeit het aantal contactloze betalingen nog maandelijks. In maart van dit jaar bedroegen alle transacties samen meer dan 1 miljard euro

Factuur factoring als broodnodige kasstroom voor bedrijven

Factoring gebruiken om direct te beschikken over benodigde kapitaal voor kleine ondernemers

Goedkoop scooter rijden, goedkoop brommer rijden

Wie verlangd er niet naar terug, goedkoop brommer rijden.

Wanneer is een private label of eigen huismerk haalbaar?

Iedere winkelketen wil graag een eigen label voeren maar wanneer is een private label of eigen huismerk haalbaar?

Kan iedereen een boek schrijven en rijk worden?

Met een succesvol boek kun je miljoenen verdienen, kan iedereen een boek schrijven en rijk worden?