Collectief particulier opdrachtgeverschap


Publicatie datum:

Woningen worden geen 30 % goedkoper door zelfbouw.

Gesponsorde koppelingen

Bij Een Vandaag was gisteren een onderwerp C(ollectief) P(articulier) O(pdrachtgeverschap). De presentatie dat woningbouw dan veel goedkoper is door zelfbouw en ontwikkeling was niet juist. Ook de zogenaamde winst van de projectontwikkelaar was suggestief.

KOSTPRIJS VAN EEN WONING.

Er verscheen een tabel, met een verdeling:

grondkosten:

Ze lieten zien dat ongeveer een derde van de totale kosten naar de grondprijs gaat, een derde naar de bouwkosten, en een derde naar zogenaamde bijkomende kosten. Daarbij werd o.a genoemd de winst van de projectontwikkelaar.

Met de grondkosten klopt het wel ongeveer. Maar voor de duidelijkheid: de uitgifteprijs van bouwgrond is bepaald door de gemeente. Waarom die zo hoog is? Omdat de gemeente hier geld op wil verdienen. Ze zeggen voor infrastructuur e.d. maar neem dat maar met een korreltje zout. Ook vadertje staat verdient hier geld aan door de overdrachtsbelasting en/of BTW.

Als een projectontwikelaar grond aankoopt is hij bij particulier of gemeente vaak nog meer kwijt als de uitgifte prijs.

bouwwkosten:

Dat zijn de kosten die de aannemer nodig heeft voor de bouw te zetten, met een beetje winst. De aannemer moet aan allerlei regeltjes van de overheid en procedures werken om aan de wet te voldoen. Hij moet rekening houden met aansluitkosten van gas, water, elektra, riolering wegen, inritten en ga maar door. Hij moet toilet en schaftwagens laten komen, vuilcontainers enz.

Om maar niet te spreken over verzekeringen en GIW garranties.

bijkomende kosten:

Gesuggereerd werd weer o.a. de winst van de projectontwikkelaar. Begin eerst eens met de architect. Die moet bij de gemiddelde gemeente een aantal keren terug komen, voor Welstand, kleur stenen, type ramen, brandvoorschriften, politiekeur enz. Dan de procedures: bouwvergunning aanvragen, bezwaren afwachten, aanpassen, beroep aantekenen enz. Dan tijdens de bouw heb je geen idee hoeveel keer er weer een of andere ambtenaar ergens weer wat extra voor nodig heeft als geluidsrapportage, isolatie norm, gescheiden hemelwater afvoer, infiltratie enz. Dan is er de verkoop: makelaar, notaris, rente verliezen. En als deze kosten allemaal betaald zijn, en alle huizen verkocht, dan blijft er wat winst over voor de projectontwikkelaar.

ZELFOPDRACHTGEVERSCHAP.

Men moet even duidelijk stellen, dat de zelfbouwer niet alleen de bouw doet, maar het hele traject. Dat is bij volledige medewerking van de gemeente en bureaucraten tenminste 2 jaar, op een uitbreidingslokatie. De architect werkt niet voor niets en zal bij 1 woning individueel meer rekenen als een heel project. Met de procedurele rompslomp kan een zelfbouwer wel verdienen als hij die ellende zelf wil doen. Maar laat hij dat een bureau doen, kost dit net zo duur als bij een onttwikkelaar.

Wat aan het einde van dit verhaal kwam, dat maakt het verschil:

Als de zelfbouwer een woning krijgt voor 125.000 € en de marktwaarde wordt getaxeerd op 194.000 € kan dat niet. Maar wat bleek: de corporatie stelde grond beschikbaar voor 25.000 € en die blijft EIGENAAR van de grond.

Zij kregen SUBSIDIE op de bijkomende kosten, krijgt een projectontwikkelaar NIET. Voorwaarde is dat de corporatie bijvoorbeeld binnen 10 jaar de woning marktconform terug moet kopen, en eventuele winst GEDEELD moet worden tussen eigenaar en corporatie.

Dan krijg je dus het juiste verhaal: een andere financieringsmethode. Reken maar even mee. Marktwaarde nu 194.000 €, minus de grondkosten van de corporatie 25.000 € = 169.000 €. Minus de subsidie zeg 20.000 € =

149.000 € Het BTW verschil rond 14.000 €. = 135.000 €

De zelfbouwer is in dit systeem dus effectief 11.000 € goedkoper uit, waar hij een hoop zelf voor moet doen. Maar als de prijs van de woning over een aantal jaren weer stijgt, dan moet de winst gedeeld worden met de corporatie. Maar dat niet alleen:de woning MOET voor de startersmarkt blijven. Dus stijgt die waarde wel? Wat kan een starter zich over 10 jaar nog permitteren?

Het is dus een andere financierings methode. Kan zeer gunstig zijn voor starters nu. Ik zag niet, of hij ook nog rente moet betalen over de grondprijs aan de corporatie, maar ben dat in de praktijk wel tegen gekomen.

Dus objectief blijven Een Vandaag.

DUIDELIJK ZIJN.

Ik weet dat projectontwikkelaars in de goede tijd geld verdiend hebben. Maar ik ken er nu genoeg die ''steenrijk'' zijn, maar toch ''straatarm'' zijn.

Als er dus over projectontwikkeling gesproken wordt,  en wat die verdienen, dan moet je wel een eerlijk beeld geven, anders worden huizenkopers op het verkeerde spoor gezet. Natuurlijk heeft eigen invloed van de bewoner, zijn eigen wensen invullen een meerwaarde. Als iemand dat wil doen, perfect.

Maar laat niet mensen die hiertoe niet in staat zijn zoiets zelf oppakken, want ze weten niet waar ze aan beginnen. En laat duidelijk zijn dat aannemers of ontwikkelaars GEEN subsidie krijgen. Als je grond van  hen koopt ben je zelf VOOR 100 % EIGENAAR.

GROOTSTE GRAAIER.

De grootste graaier in de bouw, was, is, en blijft de overheid. En wel met alle belastingen en kosten van de bureaucratie. Vergelijk dat met Belgie, Duitsland, V.S., Rusland, of Australie en de tranen springen je in de ogen. De overheid verdient dus het meeste aan bouw en ontwikkeling want ALLE belastingen zijn hoger dan in de rest van de wereld.

Vertel dit ook aan de mensen die zelf willen bouwen en ontwikkelen.

fredira 29 mei 2012 


Auteursinformatie


Geschreven artikelen: 43
Leden aangebracht: 0

Meer uit de categorie meningen-ervaringen

Verdien 1000 euro met een flesje Coca Cola in je mond

Een leuk reclame idee, stuur je leukste foto in met een flesje Coca Cola in je mond en win 1000 euro.

plooitjes en rimpeltjes

HELP we worden oud(er).

Oldtimers

Utrecht wil oldtimers weren uit het centrum.

Contant geld

Bram Moszkovicz ontving regelmatig grote geldbedragen in contanten.

De jeugd van tegenwoordig

Hoe vaak heb je het wel niet over

Schrijversdip

Er zijn van die dagen dat je een schrijvers dip hebt.

Recht in Nederland

We worden allemaal geacht de wet te kennen.

De Joden in de Johannes Passion

Een onderzoek naar anti- Semitisme in de vertaalde Nieuwe Testament boeken

Wanneer word je als mens geboren?

In dit artikel wordt de vraag gesteld op welke moment iemand geboren wordt. Op het moment van de conceptie, op het moment van de fysieke bevalling of is er nog een ander moment.....

Op koemelkvrij dieet tijdens de zwangerschap en borstvoeding

Is het mogelijk om een relatief zwaar dieet vol te houden tijdens een toch al zware periode.

Henk Kamp en dikke mensen

Werkgevers mogen hun werknemers aanspreken op uiterlijk en gedrag.

Nieuwbouw woningen in Nederland duur

Prijs woning van omringende landen veel lager, waarom?

World of Warcraft of Waardig ouder Worden?....deel 1

Waarom speelt een 37 jarige man computerspelletjes? Is hij er niet te oud voor en kan hij mee met de '

Ouderenzorg

Ook hier blijken zakkenvullers te zitten, er komt geen eind aan dit onderwerp.

Out of body experience

Hoe beleef ik een out of body experience

Pesten en gepest worden.

Ruzies met je medemensen. Wat te doen?

Asiel zoekers. Hun verhaal. Wat wij zouden moeten weten.

Met een stuk of tien andere moslims kwamen zij aan in Nederland. Er was maar een half uur per dag elektra in het dorp. De taliban kwam altijd s,nachts.

De bijzondere Evenaar

We hebben allemaal over de Evenaar gehoord, maar wat is er zo bijzonder aan?

worden we bedot op veilingsites

Worden we bedot op veilingsites en hoe kan je ermee omgaan

Dagboek van een gescheiden man...stap 1.

Hoe gebeurd een scheiding? Waar begint het en waar gaat het naar toe. Een kijk op een scheidingsverhaal in 10 delen waarvan dit deel 1 is.

Geeft een ondernemer een fout eerder toe dan een minister?

Fouten toegeven is niet gemakkelijk. Wie scoort er nu het beste van de twee? De ondernemer of de overheid?

wil je perfect zijn?

Moet je perce perfect zijn?

Revolutie in Egypte: goed of slecht?

De onlusten in Egypte zijn opweg naar een climax. Wat zal er gebeuren en hoe welke geveolgen heeft dit voor het Westen. In dit betoog zet ik uiteen hoe ik er tegen aankijk.

Sluimercampagnes tijdens herdenking

Een analyse van de presidentsverkiezingen in 2008

Er moet gewerkt worden!

Er moet gewerkt worden. Was mij opvalt is dat veel advertenties niet kloppen, onduidelijke zijn of je gewoonweg belazeren